Hasta el pasado día 1 de enero de 2016, los anticipos en la compra de inmuebles sobre plano se regulaban en la ley 57/1968, y el Decreto 3114/1968 que en esencia establecían que los promotores de viviendas debían garantizar la devolución de los importes entregados a cuenta a través de un seguro o aval Bancario para el caso que la construcción finalmente no se iniciara o bien no llegara a buen fin.
Pues bien, a partir del día 1 de enero de 2016 dicha normativa ha quedado derogada, entrando en vigor la ley 20/2015 de Ordenación, Supresión y Solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras que en su disposición final tercera, modifica la Ley de Ordenación de la Edificiación en lo relativo a los importes entregados a cuenta en las compraventas de inmuebles.
Por tanto, los anticipos que se produzcan a partir de esa fecha, quedarán sujetos al nuevo régimen, cuyas principales notas son:
- La obligación del promotor de garantizar los anticipos solo existe a partir de la obtención de la licencia de obras. Con anterioridad, el promotor debía garantizar las cantidades con independencia de la referida licencia.
- No se establece el carácter ejecutivo del aval. Con anterioridad, se podía utilizar la vía ejecutiva judicial para la reclamación de dichas cantidades.
- Se deberá requerir primero al promotor y únicamente si éste no responde en el plazo de treinta (30) días o es imposible su pago, responderá la aseguradora o avalista financiero.
- El plazo para reclamar la devolución del dinero en virtud del aval, se rebaja a dos años. Anteriormente se aplicaba el criterio de quince (15) años de las acciones civiles que no tuviesen establecido un plazo especial de prescripción.
- Con la expedición de la cédula de habitabilidad, la licencia de primera ocupación y la acreditación de la entrega de la vivienda al comprador, se cancela la garantía, aunque el adquirente rechace la recepción del inmueble.
- Se determina que el incumplimiento de las obligaciones impuestas constituye una infracción en materia de consumo, aplicándose la normativa al respecto tanto general como autonómica y sin perjuicio de las competencias de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones. El incumplimiento de la obligación de constituir la garantía, dará lugar a una sanción de hasta el 25 % de las cantidades que deban ser aseguradas y, además, se impondrá al promotor, las infracciones y sanciones que puedan corresponderle conforme a la legislación específica en materia de ordenación de la edificación.
EN RESUMEN desde el día 1 de enero de 2016 si el comprador anticipa dinero antes de la licencia de obra, ya no tiene ni seguro ni la posibilidad de reclamar a la entidad de crédito.
Esto es un riesgo para el comprador, así que el consejo es que si va a adquirirse una vivienda sobre plano a partir del 1/1/2016, se exija al promotor que le exhiba la licencia de obra del Ayuntamiento; si todavía no la tiene, deberá pedirse un aval específico que garantice la devolución de las sumas entregadas.