I.- Concepto

En la legislación arrendaticia española, la fianza es un depósito que se entrega al arrendador en efectivo metálico a la firma del contrato de arrendamiento en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato.

 

II.- Importe

 La prestación de fianza en los arrendamientos de viviendas es equivalente a una (1) mensualidad de renta y la ley establece que serán dos (2) mensualidades cuando se trate de uso distinto de la vivienda.

 

III.- Garantías adicionales

 No obstante, las partes pueden pactar cualquier tipo de garantía adicional a la fianza en metálico, para asegurar el cumplimiento de las obligaciones del arrendatario.

No existe limitación legal alguna a las garantías adicionales que puede solicitar el arrendador, ni en forma, ni en importe, pero las más comunes son:

  • Depósito o garantía adicional: Entrega de un determinado importe en metálico al arrendador.
  • Avalista o fiador solidario: Un tercero garantiza con su patrimonio el cumplimiento de las obligaciones por el arrendatario.
  • Aval bancario: El banco avala el cumplimiento de las obligaciones del arrendatario hasta un determinado importe.

 

IV.- Finalidad

 La fianza opera como una garantía del propietario del inmueble que arrienda, al objeto de cubrir tanto las obligaciones económicas (pago de la renta), como los posibles daños que se puedan causar en el inmueble y que no sean consecuencia directa del uso diario de la finca alquilada. Es necesario que estos desperfectos se hayan producido durante el contrato de arrendamiento y si a la entrega de la finca, se comprueba la existencia de roturas, desperfectos o daños, la fianza será utilizada para reparar los mismos, siendo entregado al arrendatario el restante.

Respecto a este punto destacar que:

  • El arrendatario no puede dejar de pagar el/los último/s mes/es para que el arrendador se los cobre de la fianza.
  • El arrendador no puede retener la fianza sin justificación alguna ni con carácter general,

 

V.- Devolución de la fianza

La legislación arrendaticia establece que el saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario se efectuará al final del arriendo. Importante:  no en el plazo de un mes (como habitualmente se ha extendido atendiendo a la obligación de depositar las fianzas en los organismos autonómicos señalados al efecto pej INCASOL que tienen un plazo de un mes para proceder a la devolución de la fianza al arrendador)

Es necesario firmar un documento de terminación del contrato de arrendamiento en el que se haga constar si existen o no obligaciones pendientes de cumplimiento, además de la devolución de las llaves por parte del arrendatario al arrendador. De este modo:

  • Si no hay obligaciones pendientes, debe procederse a la devolución de la fianza al arrendatario en el mismo momento de terminación del arrendamiento (incluso si aún no se ha recibido del organismo autonómico correspondiente).
  • Si hay obligaciones pendientes, existen dos alternativas:
  1. Detallar las obligaciones pendientes y cuantificarlas por acuerdo entre las partes, cerrando así la puerta a futuras reclamaciones.
  2. En caso de no poder cuantificarse, será necesario establecer mecanismos para la cuantificación de las obligaciones pendientes y establecer los plazos y mecanismos para la liquidación del contrato, debiendo el arrendador acreditar los importes mediante la presentación de las facturas correspondientes.

 

En ambos supuestos, en caso de haber sobrante deberá ser reintegrado por el arrendador al arrendatario inmediatamente, mientras que si el importe de las obligaciones pendientes es superior a las garantías entregadas, será el arrendatario quien deba abonarlo.

 

Autor: Nemesio Liébana – Abogado

 

 

 

La Fianza Arrendaticia
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