En anteriores publicaciones se trató la regulación del Real Decreto Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. También, se abordó este tema cuando el mismo fue derogado. Pues bien, el pasado día 5 de marzo de 2019, se ha publicado en el B.O.E. el nuevo Real Decreto Ley 7/2019 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler que entró en vigor al día siguiente de su publicación.
No es un decreto con carácter retroactivo si bien, tal y como recoge, si las partes lo acuerdan y mientras no resulte contrario a las previsiones legales, “los contratos preexistentes podran adaptarse al régimen jurídico establecido en este real decreto-ley”. Tras su entrada en vigor, deberá ser ratificado en el Congreso de los Diputados dentro de un mes. De no contar con el respaldo de la Cámara Baja, volveríamos a la situación actual, tal y como sucedió con el anterior decreto.
Las principales medidas introducidas son:
1.- Reforma de la ley de Arrendamientos Urbanos
1.1 Duración inicial.- Uno de los cambios más importantes afecta a la duración de los contratos. Al igual que contemplaba el real decreto anterior, se amplía de tres a cinco años la prórroga obligatoria de los contratos de alquiler, siempre que el arrendador sea una persona física. En el caso de las personas jurídicas, la duración de los alquileres se eleva a siete años. Durante los cinco años de prórroga obligatoria, el arrendador -persona física- sólo tendrá la potestad de recuperar la vivienda para sí o su familia si estaba expresamente recogido en el contrato en el momento de la firma.
1.2 Prórroga.- Se amplía la prórroga tácita de 1 a 3 años. Se aumenta a cuatro meses el periodo de preaviso por parte del arrendador y a dos meses para el arrendatario (en la redacción del RD-Ley 21/2018 era únicamente 30 días de preaviso)
1.3 Transmisión de la vivienda arrendada.- El contrato de alquiler tendrá efectos ante terceros aunque no se inscriba en el Registro de la Propiedad. En este sentido, el comprador de la vivienda tiene que respetar el contrato de alquiler, esté o no inscrito (con la redacción del RD-Ley 21/2018 únicamente se debían respetar los contratos inscritos en el Registro de la Propiedad). Se vuelve la regulación de la LAU de 1994 en este punto.
1.4 Subrogación.- Las partes podrán pactar que no haya derecho de subrogación en casos de fallecimiento en contratos de duración inicial superior a cinco (5) años arrendador persona física, o siete (7) arrendador persona jurídica, cuando tenga lugar transcurridos los cinco (5) primeros años de contrato. No podrá pactarse la renuncia a la subrogación en caso de fallecimiento en contratos de larga duración cuando afecte a hogares vulnerables, en los que existan menores, personas con discapacidad o personas mayores de 65 años.
1.5 Garantías.- Se limitan a dos meses de renta las garantías adicionales a la fianza que pueden exigirse al arrendatario en el momento de firmar el contrato. Actualmente, el aval o depósito que se puede exigir no tiene límite de cuantía.
1.6 Incremento renta.- Se limitan las subidas anuales de la renta al incremento del IPC. Durante la vigencia de un mismo contrato no podrá incrementarse más del IPC la renta del alquiler; se establece para todos los contratos de arrendamiento de vivienda la limitación al IPC (con la redacción del RD-Ley 21/2018, esta limitación se aplicaba únicamente a los contratos de renta reducida y excluyendo los de larga duración).
1.7 Obras de mejora.- Se favorece la realización de mejoras en la vivienda durante el contrato. Si .existe acuerdo entre las partes, pueden realizarse obras de mejor en la vivienda a cambio de un incremento de la renta
1.8 Gastos- Los gastos de gestión inmobiliaria y formalización, deberá asumirlos el arrendador si es persona jurídica.
1.9 Derecho de adquisición preferente.- Cuando en la misma operación se venden todas las viviendas de un edificio, se establece la posibilidad que la legislación sobre vivienda fije un derecho de tanteo y retracto en favor de la Administración para adquirir la propiedad del inmueble.
1.10 Información.- Para mejorar la transparencia, se establece la información mínima que debe suministrarse en los depósitos de fianza. Con objeto de facilitar el intercambio de información entre Administraciones, se establece el conjunto de datos que deberán solicitarse al depositar la fianza, para aquellas CCAA que hayan establecido la obligación del depósito (la gran mayoría).
2.- Reforma de la ley de propiedad horizontal.
A pesar que esta modificación no opera en Cataluña, atendiendo a que dispone de su propio regimen normativo en esta materia, reseñar que el decreto establece como principal modificación la limitación al alquiler turístico en comunidades de propietarios. En este sentido, se introduce la posibilidad que por acuerdo de una mayoría de 3/5 de propietarios (actualmente, es por unanimidad) se pueda limitar o condicionar los pisos turísticos, estableciendo la posibilidad de acordar una mayor contribución de estos a los gastos generales (hasta un 20% más).
3.- Reforma de la ley de enjuiciamiento civil
El decreto del alquiler también incluye un apartado sobre los desahucios. Se establece la notificación sistemática de los procedimientos de desahucio a los servicios sociales, por lo que se tendrá más tiempo para analizar las posibles situaciones de vulnerabilidad. También introduce como novedad la regla de la cuantía en la tramitación de los .- procedimientos arrendaticios. Así, se permitirá al arrendatario acudir al procedimiento de juicio verbal en caso de reclamaciones de cantidad que sean inferiores o iguales a 6.000 euros.
Por otro lado, clarifica la obligatoriedad de señalar el día y la hora del desahucio, con lo que se acabará con los lanzamientos con fecha abierta.
4.- Medidas económicas y fiscales
El decreto elimina la obligación de repercutir el IBI en vivienda social. Actualmente, se obliga a que, en los parques de vivienda pública en alquiler, pague el IBI el inquilino. Asimismo, Se establece una bonificación de hasta un 95% en el IBI de las viviendas protegidas en alquiler.
También, se elimina el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales del alquiler de vivienda.
Finalmente, se crea el sistema de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda. En el plazo de ocho meses se desarrollará un sistema estatal de índices de referencia del precio del alquiler para mayor conocimiento del mercado y para servir de soporte a posibles medidas de política fiscal. Además, las CCAA podrán elaborar sus propios índices para el ejercicio de sus competencias en materia de política de vivienda.
Autores: Nemesio Liébana – Raquel Martinez – Abogados