La crisis y la antigüedad de muchos pisos está haciendo que muchos inquilinos quieran pagar la renta mensual con obras o reformas en el piso arrendado. Es decir, compensar renta por reforma de la vivienda en alquiler.
El artículo 17.5 de la Ley de Arrendamientos Urbano establece que “durante un plazo determinado, la obligación del pago de la renta pueda reemplazarse total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en los términos y condiciones pactadas”.
Esta medida es una buena solución para propietarios que no tienen presupuesto para reformar la vivienda.
A la hora de realizar un pacto en este sentido, hay que tener en consideración determinados aspectos:
- Atendiendo a que el arrendatario se obliga a ejecutar las obras, es imprescindible detallarlas y valorarlas.
- Tiene que existir equivalencia entre el coste de las obras y lo que el arrendatario deja de pagar: Si en un arrendamiento de 600 €/mes las obras necesarias cuestan 6.000 €, el inquilino pagará 10 meses en especie y el resto de la vigencia del contrato en efectivo.
- a pesar que el arrendador no esté cobrando renta en dinero, en realidad sí que estará cobrando renta, en especie, En consecuencia, tendrá que incluir el importe de dichas obras en su declaración de IRPF.
¿Y si no se hacen las obras?
Si el propietario constata el incumplimiento del inquilino antes que finalice el contrato de alquiler, podrá interesar la resolución del mismo y desalojo de la vivienda.
Además, podrá exigir (como indemnización por daños y perjuicios) que se abone las mensualidades de renta que “perdonó” al inicio del contrato.
Para ello, deberá remitir un burofax al arrendatario dejando constancia que no ha realizado las obras, motivo por el cual se resuelve el contrato en los términos antes indicados. Si el arrendatario no cumple este requerimiento, deberá exigirse judicialmente.
No obstante, puede suceder que se pacte la sustitución de la renta por obras y la propiedad se desentienda de la cuestión confiando en que el arrendatario cumplirá sus compromisos.
Pues bien, si al final del contrato se constata el incumplimiento (es decir, cuando se recupere la posesión del inmueble), también se podrá reclamar al inquilino el importe de las mensualidades de renta no pagadas. Para hacerlo se deberá acreditar que no se han realizado las obras pactadas (por ejemplo, un acta notarial con fotografías del estado del inmueble). Se aconseja realizar dicho acta el mismo día o al día siguiente de la recuperación de la vivienda. Así la propiedad evitará que el inquilino alegue después que las obras estaban ejecutadas cuando devolvió la vivienda, y que han sido retiradas posteriormente
A continuación, se debe remitir un burofax al arrendatario comunicándole que, dado que ha incumplido su obligación de realizar las obras, se retiene la fianza entregada al firmar el contrato (los tribunales suelen considerar que la fianza responde del cumplimiento de todas las obligaciones del arrendatario, y no sólo de la de pagar la renta). Si la fianza no es suficiente para cubrir todas las mensualidades que se perdonó al inquilino, se deberá reclamar judicialmente la diferencia.
Autor: Nemesio Liébana, abogado