La defensa del propietario ante el inicio de un procedimiento sancionador por parte de la administración por destinarse la vivienda arrendadada a apartamento de uso turístico sin licencia administrativa.
Actualmente, son muchos los inquilinos que ofrecen la vivienda que tienen alquilada a su favor para destinarse a apartamento de uso turístico, anunciando la misma a tal fin. En este sentido, el Ayuntamiento de Barcelona tiene actualmente como una de sus prioridades detectar la publicidad de pisos sin licencia en plataformas como AirBnb o Homeaway, iniciando a continuación un procedimiento sancionador para evitar este tipo de actuaciones.
Ante esta situación, en primer lugar lo que debe realizar el propietario para la defensa futura de sus intereses, es plasmar en el contrato de alquiler que se firme con el inquilino la prohibición de ceder, subarrendar y destinar la vivienda a un uso turístico.
Llegado el caso que el propietario reciba del Ayuntamiento la notificación de un procedimiento sancionador, si quien comercializa el piso es el inquilino, deberá aportar en fase de alegaciones ya sea durante la tramitación del expediente (fase de audiencia) o contra la resolución, mediante los oportunos recursos ordinarios en vía administrativa la copia del contrato de arrendamiento al Ayuntamiento para probar que no tiene responsabilidad en los hechos. Junto al referido contrato, deberá presentar una serie de recibos de alquiler (se recomienda las últimas seis mensualidades) para acreditar que es un arrendamiento de vivienda permanente. Asimismo, se deberá aportar justificante del depósito de la fianza al objeto de acreditar que no es un contrato de alquiler preconstituido en fraude de ley.
Es una práctica habitual del Ayuntamiento a pesar que se aporte todo el soporte documental anteriormente indicado, considerar al propietario responsable solidario junto al inquilino sin perjuicio que el titular pueda repercutir el coste de la sanción (en la actualidad se imponen sanciones de 60.000.-€ en Barcelona) al arrendatario en vía judicial como responsable directo de los hechos. Con ello, el Ayuntamiento consigue recaudar el importe de la sanción o una alternativa de vivienda social en aquellos casos en los que el propietario acepta compensar la deuda ofreciendo su vivienda en la bolsa de alquiler social.
Por ello, si las alegaciones no tienen éxito, al propietario del apartamento de uso turístico sin licencia administrativa deberá analizar cuanto tiempo ha transcurrido desde el inicio del procedimiento sancionador hasta la imposición de la misma y ello porque la Administración tiene un plazo (normalmente seis meses) para acordar y notificar la resolución .
Si trancurre el plazo establecido sin que se haya dictado y notificado la resolución expresa en el procedimiento sancionador se producirá la caducidad del mismo, salvo que dicha dilación estuviera causada, directa o indirectamente, por acciones u omisiones imputables a los interesados.
Si el procedimiento hubiera caducado no se podrá utilizar por la Administración para imponer la sanción correspondiente.
Finalmente, llegado el caso que el Ayuntamiento a pesar de todo el soporte documental que se pueda aportar considere al propietario responsable solidario y hubiese dictado la resolución en plazo, deberá interponerse el correspondiente recurso ante la jurisdicción contencioso administrativa.
Este es un camino que aún no está demasiado explorado ya que se trata de una opción lenta y hasta el momento los tribunales no han resuelto los casos suficientes como para sentar jurisprudencia, si bien la mayoría de sentencias otorgan la razón a la propiedad.
Por ejemplo en sentencia 319/2015 de 14 Dic. 2015, Rec. 55/2015 del Juzgado de lo Contencioso-administrativo N°. 9 de Barcelona, determina que es preciso que concurra la culpa para que pueda imputarse responsabilidad del propietario de la vivienda en la infracción señalada. Así en dicha sentencia se manifiesta que:
Si bien, para que sean responsables en derecho sancionador es necesario que concurra el requisito de culpabilidad, es decir, que el actor tuviera voluntad y conocimiento de que estaba cometiendo la infracción que se le imputa.
Podría apreciarse una actitud negligente por parte del actor, ya que no cuido que en la vivienda de su propiedad se estuviera cumpliendo la normativa. Sin embargo, por la Administración no se ha acreditado que el recurrente conocía o podía conocer que se estaba cometiendo la infracción.
El propietario tiene la facultad de poder acceder en la vivienda siempre que lo solicite previo consentimiento del arrendatario. Sin embargo, esta facultad no es suficiente para que le arrendador conozca la actividad sin licencia que está ejerciendo el inquilino. No existiendo otro modo de que el propietario conozca que se ejerce dicha actividad sin licencia en su propiedad, más aún cuando expresamente lo prohibió en el contrato de alquiler. No se puede exigir al propietario que rastree continuamente la red para conocer si su vivienda se está ofreciendo para alquiler turístico por parte del inquilino.
De tal modo que no puede imputarse al propietario la infracción por no concurrir el elemento de culpabilidad.
Autor: Nemesio Liébana, abogado
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