Durante los últimos meses, todos los aspectos de la sociedad se han visto afectados. Creemos interesante hablar de Juntas de Propietarios y Estado de Alarma.

DURANTE EL ESTADO DE ALARMA:

En el plan de desescalada se incluye en la FASE 1 la posibilidad de quedar hasta 10 personas durante el estado de alarma siempre que sea al aire libre o en una vivienda y siempre que se pueda mantener la distancia de seguridad. 

Sin embargo, desde el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas España, se informa en su circular 31/2020:  

 

(….) Con relación a las reuniones presenciales nada se dice en la Orden. Por consiguiente, siguen sin poder celebrarse juntas de propietarios. En el artículo 7 se flexibiliza la circulación de personas pero no se autorizan posibles reuniones. Hay que tener presente que actualmente las reuniones presenciales en lugares cerrados y de una duración relativamente larga son todavía un foco con riesgo de contagio. Además no es posible garantizar, en estas condiciones, la posibilidad de asistencia de todos los propietarios: unos por pertenecer a un grupo de riesgo, otros por la imposibilidad del libre desplazamiento dentro del territorio nacional y finalmente algunos quizás por miedo. Lo cierto es que no puede garantizarse el derecho de participación de todos los propietarios y tampoco el desarrollo normal de las reuniones (….)”

 

Por lo que se refiere a la FASE 2, ésta se regula por la Orden SND/414/2020, de 16 de mayo, para la flexibilización de determinadas restricciones de ámbito nacional establecidas tras la declaración del estado de alarma en aplicación de la fase 2 del Plan para la transición hacia una nueva normalidad.

En este sentido, el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas España,   informa en su circular 32/2020, que :

“(….) El Capítulo XII de la citada Orden regula las condiciones para la celebración de congresos, encuentros, reuniones de negocio y conferencias promovidas por cualquier entidad pública o privada con una asistencia máxima de 50 personas que se pueden completar con participación “no presencial”. Como venimos señalando, no se cita a las comunidades de propietarios pero es probable que esta regulación sea lo más similar que podamos encontrar.

Por lo tanto, cabe que interpretar que es posible convocar reuniones de comunidades de propietarios de hasta 50 personas. Lo cierto es que el hecho de que exista una posibilidad no implica la obligatoriedad de utilizarla. Hay que pensar que muchas personas, especialmente las mayores, tiene temor a la vuelta a la normalidad. Es lógico prever que muchos comuneros no vayan a asistir a reuniones “de trámite” lo que desvirtúa su normal desarrollo. Por este motivo, vamos a insistir en nuestras peticiones para que se flexibilicen los plazos, se confirmen a los propietarios que actualmente ocupan cargos y se regulen las juntas virtuales. Estimamos que si se aprueban estas propuestas podrían disponer de unas herramientas interesantes para poder ponderar la necesidad real de cada caso pudiendo atender primero las situaciones de necesidad o urgencia y retrasar las consideradas de menor importancia.

Hay que hacer mención a las condiciones en las que se deben celebrar las juntas como un problema adicional que condiciona las eventuales convocatorias. Como en toda actividad, será obligatorio respetar la distancia social de seguridad. La consecuencia es que se hacen necesarios espacios mucho con superficies mayores que los habituales lo que resultará complicado y/o caro en muchos casos. 

Si pensamos en un círculo con un radio de un metro alrededor de cada persona concluimos que la superficie mínima necesaria es superior a los 3m2 para cada asistente. En función del diseño de cada sala, de las zonas de paso, los accesos, muebles o enseres existentes, la superficie necesaria puede ser mayor. A modo de ejemplo adjuntamos a esta Circular una infografía con un caso concreto. Con carácter general se puede estimar que, aproximadamente, de media se pueden necesitar, al menos, 4 m2 por cada asistente (25 personas necesitan 100 m2, 50 personas necesitan 200 m2….). Esperamos que esta infografía pueda ser útil.” (….)

 

Atendiendo a que en Cataluña existe una regulación propia en materia de propiedad horizontal en la que ya se contempla la posibilidad de realizar juntas por videoconferencia o por otros medios telemáticos de comunicación sincrónica similares.

Y que, en atención al art. 4.4 del DECRETO LEY 10/2020, de 27 de marzo, por el que se establecen nuevas medidas extraordinarias para hacer frente al impacto sanitario, económico y social del COVID-19, queda admitida también la posibilidad de adoptar acuerdos sin reunión, a instancia de la persona que preside la junta.

Consideramos conveniente no efectuar una interpretación en los terminos que efectúa el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España y a la vista de esta situación (no se pueden realizar juntas de propietarios con presencia física)  ya que dicha prohibición sigue estando vigente hasta que no se regule expresamente al respecto un cambio en las órdenes de desescalada.

 

CUANDO FINALICE EL ESTADO DE ALARMA:

Quizás una vez finalice el estado de alarma asisten pocos propietarios a las juntas por el riesgo de contagio. Si bien, existen mecanismos para que participen en la junta sin tener que asistir presencialmente, como la videoconferencia. 

Muchas de las cuestiones que se tratan en una junta de propietarios pueden aprobarse por mayoría simple, como el presupuesto, las cuentas, la reclamación judicial contra algún propietario moroso o realización de obras necesarias. 

Otra opción es la delegación de voto. Aquellos propietarios que no puedan o no quieran asistir personalmente a una junta pueden hacerlo representados por otra persona, como el administrador de la comunidad, otro vecino, etc.

Otra forma en la que los propietarios que no asistan podrán participar en la junta es mediante el voto sin oposición, consiste en que,  excepto en algunas materias concretas, si el propietario ausente no manifiesta su oposición al acuerdo adoptado en la junta, su voto computará a favor de dicho acuerdo. Si el propietario ausente está en contra de la adopción del acuerdo, puede comunicarlo al secretario en el plazo de 30 días desde que recibe el acta. 

 

Autor: Nemesio Liébana, abogado

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