Es común querer disolver una propiedad compartida al haber una herencia en la que varios herederos aceptaron para sí la vivienda, o ante una separación o divorcio.

A nivel jurídico, esto supone que los derechos de cada copropietario son parciales.

Al compartir la titularidad y un porcentaje del bien, ninguno de los propietarios puede tomar decisiones sobre el inmueble de forma individual. se necesita la autorización del resto de copropietarios.

Los derechos del copropietario son administrar la propiedad, poder pedir la división del inmueble en cualquier momento y acceder a su porcentaje del bien. 

Y entre las obligaciones, se encuentra el tener que llegar a un acuerdo para administrar la propiedad compartida.

¿Como poner fin a esta situación?

En el caso de una vivienda, se trata de un bien indivisible. Para poder usarlo es necesario tener acceso a todas las habitaciones. No es posible repartirlas entre los propietarios, pero sí se puede hacer una división económica.

Cuando se disuelve un condominio, se trata de fijar el valor de la vivienda, recurriendo, si fuera necesario, a una tasación de mercado, para liquidar la copropiedad.

La parte que no quiera vender puede comprar las otras partes o quienes sí quieren vender pueden vender su parte a un tercero, quedándose fuera de la participación en la propiedad. Otra opción es alquilar la vivienda, aunque eso supondría mantener el condominio.

Si todos los propietarios están de acuerdo en disolver la propiedad compartida, lo más frecuente es adjudicar un porcentaje de la vivienda a cada parte y venderla a un tercero. Se reparte el dinero entre los copropietarios según el porcentaje que tengan asignado y liquidando también los impuestos correspondientes, como la plusvalía municipal y el IRPF. 

Problema. ¿Qué sucede cuando uno de los propietarios no quiere vender?

Cuando no se llega a un acuerdo de venta entre los copropietarios, hay que recurrir a la vía judicial para solicitar la extinción del condominio. 

El primer paso de los copropietarios que quieren vender su parte es enviar un burofax legal a través de un abogado al resto de copropietarios en el que se les insta a poner en venta el inmueble.

La extinción del condominio o separación del proindiviso es una acción legal en la que ninguna de las partes está obligada a permanecer en la copropiedad. Si una parte quiere vender un inmueble con varios copropietarios y no puede porque las otras partes se niegan, el procedimiento a seguir es la venta de la vivienda mediante subasta pública. Un perito judicial valora la vivienda y ordena su venta en subasta pública.

En esta subasta pueden participar los copropietarios actuales y terceros. El copropietario no tendrá que realizar un depósito en garantía y, si su oferta es la ganadora tendrá solo que pagar el importe que resulte de restar el importe correspondiente a su porcentaje actual de la vivienda. El dinero obtenido se repartirá entre los copropietarios restantes en función del porcentaje de la propiedad que poseían inicialmente.

En cuanto a los costes de acción, la subasta judicial es gratuita por parte del juzgado, pero hay que abonar los honorarios de un abogado y de un procurador. Se trata de un procedimiento largo y costoso.

 

Autora: Raquel Martínez, abogada.

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Soy copropietario y quiero vender
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